我的生活随笔大家好，关于房产公司做强排很多朋友都还不太明白，不知道是什么意思，那么今天我就来为大家分享一下关于地产公司强排是什么意思的相关知识，文章篇幅可能较长，还望大家耐心阅读，希望本篇文章对各位有所帮助！重…
大家好，关于房产公司做强排很多朋友都还不太明白，不知道是什么意思，那么今天我就来为大家分享一下关于地产公司强排是什么意思的相关知识，文章篇幅可能较长，还望大家耐心阅读，希望本篇文章对各位有所帮助！
曾经写过一篇房地产行业盈利文章，越来越感觉写作还是要从身边的事情着手，于是决定把公司各职能部门梳理一下。这里没有一句话是复制百度的，完全是我一个在地产行业里摸爬滚打10多年的从业人员，从地产行业内部视角的分析。
对于一家房地产公司，或者一个房地产项目来讲，最重要的当属设计部，说句大白话：一个项目是卖1万元/平方米，还是10万元 /平方米，全看设计团队的了！
规划大师负责项目的总体方案，他应该根据一个项目周围已有的条件，考虑哪里建住宅，哪里建商业，道路如何循环……就好像一副画，最早的构思阶段。哪里摆放人物，哪里画花鸟，哪里画山水，哪里留白哪里守黑。你所生活的小区，出行是否便捷、购物是否方便，子女上学，老人散步的考量，都是体现了规划大师的水平！
建筑学大师负责落实规划大师的成果。也就是一幅画，当人物、花鸟、山水位置确定之后，人物的造型，花鸟的朝向，山水的比例，这些都是建筑大师的责任了。他负责将各个单体的设计把总。你所居住的房子是否舒适，日照采光怎么样，公共区域是否和谐，小区外形是否美观，项目的水电气热是否方便接入，甚至汽车坡道开着是否让你眩晕，这都体现了建筑大师的水平。
项目总工就是负责在将设计院的图纸变成实物的过程中，协调设计院和施工单位之间的矛盾。众所周知，建房子是系统工程，设计的图纸画出来都很美丽，但是在实际建造过程中，会有很多设计师意想不到的问题。项目总工不仅要能理解项目的设计理念，更应该熟悉施工的各个环节。也就是一幅画，从构思完成到展现在观众眼前，这可能会有非常大的出入。项目总工就是要保证实际交付的产品尽可能体现设计人员的理念。如果说规划和建筑两位大师是从战略上把关，那么项目总工就是从战术上把关了！
不知道大家会不会产生一个疑问，就是设计工作不是应该由专业的设计院完成么，房地产开发公司为什么还要有设计部门呢？！这不是资源浪费么？
基于上述两条原因，房地产开发单位成立自己的设计部门，一是方便对接、指挥设计院，二是有一些图纸修修改改的地方，就由设计部门自己直接完成了！
有实力的开发公司的设计团队会将设计成果沉淀，形成自己固定的产品线，比如万科、绿城，都有自己ABC各级产品线，说白了，拿到一块地，就像拼图一样的完成一幅画，这样就大大加快开发的速度，节省宝贵的资金成本。
设计部门还有一个重要的任务，就是配合拓展部门做拿地的成本测算。一家开发公司购买土地前都会做一个叫做“强排”的东西，你可以理解为：在满足政府规定的各项指标情况下，盖最多的房子！这个指标很重要，是开发公司拿地的重要参考依据！！近几年北京的土地价格高涨，导致开发公司拿地后，都是按照强排的方案盖的房子。也就是说，这个方案牺牲了美学这个维度，只从政府规则和经济利益角度来做设计。这也是为什么近几年北京的小区盖的都像兵营！！
好了，关于房地产职能部门的设计专篇先介绍到这里，之后还会陆续推出拓展、报建、融资、招采、工程等板块，敬请期待……
投资岗全称又为投资拓展岗，具体职能为负责为企业履行拿地的职责，我们都知道房地产行业是一个高度依赖土地的行业，没有土地就没办法进行后续的开发，尤其是在现今优质土地越来越少，竞争越来越激烈的市场背景下，优质土地的储备成为了各大房企战略制定的重中之重（近年来频频地王现象足以说明）。巧妇难为无米之炊嘛！投资拓展部无论是在任何一家房企或是房企里的任何一个区域公司大多均由大Boss直接管理，因此说投资岗为任何一家房企的核心岗位毫不夸张。
干投资的第一步便是要获取土地信息。获取途径主要有集团/政府/合作单位直接推荐，通过个人资源获得信息，还有一种笨办法就是通过城市的排查进行获得。现在在大型房企里面，土地信息很多都由集团或公司领导直接给到你，对于一个刚毕业的学生或是入行不深的人是很难获取到优质的土地信息的，可以说资源及人脉在这一环节中扮演着极其重要的角色。现在市场上有很多所谓的“串串”，即是通过倒卖土地信息来获取收益的，但层级较低的串串多是不靠谱的，推荐的土地或项目资源也多不靠谱。城市排查的方法虽然比较笨，但一般来说效果还是不错，这个方法即是指你在城市当中看到一块空地，通过各种关系去寻求这块土地信息的归属方，进而去寻求下一步的合作。
总的说来，这一步是投资拿地最关键的一步，只有获取好的土地信息才有可能获取到优质土地，这也是极其考验公司和个人的人脉资源的。
获取到土地信息以后，就要动身前往目标地块进行踏勘。踏勘主要包括去熟悉地块所在的城市、区位，并了解地块的现状（有无高压线等不利因素，有条件可以启用无人机），通过踩盘去了解周边项目的产品及销售去化情况，必要的时候还可以去拜访一下当地的政府或者做做客户访谈，侧面打听一下当地人对于这个区位甚至是这个地块的看法。这一步主要是采集地块的信息，越详细越好，以便用于后序的分析所用。
信息采集回来后，一般都要写一个项目研判报告。怎么写呢？刚入行时往往不知从和说起，怎样才能判断这个地块好不好？有没有项目成功的可能性？做得多了，总结出来一般也就是从以下几个方面去思考：城市分析、区位分析、市场分析、项目分析。城市分析主要看几个指标：GDP、城区户籍人口/常住人口、三产比例、人均可支配收入、汽车保有量等等，判断一下这个城市的基本面。区位分析就很好理解了，李嘉诚常说“区位、区位、区位”，好的区位意味着项目也就成功一半了。市场分析主要时判读当地房地产市场的库存去化情况，如库存周期还有多少年？当地热销的产品户型时什么？销售价格如何？等等，分析以后你就应该去思考这个市场有没有自己公司进入这座城市的机会。最后便时项目分析，主要时看项目内有无高压线、拆迁、地质情况已经土石方量是不是很大等不利因素。
你觉得这个项目初步判断可做以后，向领导汇报争取立项，立项同意以后便可以深入跟进这个项目了，如何才叫深入跟进这个项目？那就得叫上公司各个专业版块的同事专业的来分析各专业条线的问题。比如这一步你需要叫上营销部的同事前往目标地块进行专业的市场调研（简称市调），他们会更深入地对目标地块所在区位所有的竞品进行踩盘了解，最终会形成专业报告。详细分析这座城市的市场库存、去化周期、产品建议、售价建议、客户来源等。
这个时候设计部的大神便可以登场了，设计部同事拿到红线图及地形图（投资提供）以及营销部同事提供的产品建议（会详细罗列建什么样的产品，高层、洋房、别墅各建多少体量；户型有哪些等），进行设计方案强排，最终得出本项目的最终规划指标。
你拿到设计给出的规划指标以后，便可以根据公司的成本数据以及营销给出的销售数据进行投资测算了，当然这中途会要求成本、营销、财务、设计各专业版块的支持。最终便可以得出各大公司比较关心的两大指标：项目净利率、IRR。各个公司对这两个指标的要求往往不同，一般来说项目净利率的要求行业内普遍在10%-20%左右。
投资测算出来，项目净利率及IRR都满足公司基本要求以后，便可以准备相应的资料前往集团进行评审了。最终获得相应的项目授权价。
集团评审通过以后，就可以进入实际的拿地程序了。招拍挂项目就准备进入招拍挂程序，合作收并购项目就准备进入最终的收并购程序。
第一部分，强排是什么，有什么作用和意义。第二部分，强排如何做，涉及的基础知识，第三部分，强排的流程，有哪些关键点。
强排的定义，实际上强排没有一个官方的定义，它是根据地块规划指标和条件，建筑本身强制性规范，结合产品定位和选型做的基本的建筑排布方案，这里涉及三个关键点， 规划指标， 建筑强制性规范，产品定位和选型， 后面会详细解读。
强排的目的主要是对项目成本，利润率进行测算，以及对之前产品定位进行技术性验证， 检验之前做的定位能否在这个项目上落实，从而指导拿地决策和拿地地价标准。
总平面图可以看到建筑在整个地块上的分布，指标表主要体现建筑各个业态的面积，一些商业的比例，地下室面积，车位数量，指标表就是强排的原始数据，基础数据.
首先投资部从政府规划局或相关部门，拿到用地的红线图，总体规划控规图给到设计部，营销部根据市场调研得到产品配比户型配比给到设计部，作为输入条件，设计部拿到条件后进行整图强排。
第二步，设计部做完强排后给到投资部，投资部根据成本部提供的各业态成本和营销部提供的各业态售价进行测算得到一些项目利润率。
实际操作过程中，投资部经常会对项目利润率测算结果感到不满意或者达不到公司立项的要求，这时候投资部经常会跟营销和设计进行新一轮强排。
实际上多方案的强排有助于对整个地块价值的挖掘和更高的产品的溢价，也利于投资在和其他房地产公司竞争的时候具有更多的优势。
举个例子，一个地块西侧有河道和绿化带，这都属于比较好的景观资源。可以判断，地块的西侧居住价值是比较高的。
地块的南边，有一条交通主干道，可以判断交通比较便利，但同时带来交通噪声的影响，相对来说居住价值次之，那商业价值相对来说就比较高。
地块的北侧有一些厂房，厂房会带来噪声，其实景观也一般，北边的居住价值相对来说不是很高。东边有一些可能是城中村或其他一些项目的影响。
通过前面用地周边现状的分析，我们对整个地块的价值有一个基本的判断。它的居住价值就是地块西部要大于地块中部、大于南部，再大于东北部。它的商业价值就是地块南部大于地块东部，大于地块西部，再大于地块北部。
其次我们就关注下地块内部 。地块内部主要是看场地的地形和高差，这部分主要会影响到成本数据和开发工期，所以我们在做投资测算的时候这部分也要考虑进去的。
接下来就是规划条件的分析。 规划条件主要来自于地块的出让条件，另外一个就是地块控规的图则。每个地方都不一样。
第一个就是用地红线， 用地红线就是整个用地的边界，所有的景观、道路、建筑、地下室都不能超出这个红线。
第二个就是规划指标，规划指标是做强排最重要的一个输入条件， 主要包括建筑密度、容积率、建筑限高和绿地率。
建筑密度就是建筑的基地面积除以整个用地的面积，一般一个小区的建筑密度是不会超过30%，公共建筑的密度可能会高点达到40%-50%。
容积率也是大家比较熟悉的一个指标， 它主要决定了地面上能够建多少的建筑面积， 这里主要指的是计容建筑面积，不包括地下室部分。
一般来讲做强排都会把容积率用足。 因为公司已经花钱买了地，如果容积率不做足，那不就觉得亏了嘛。甚至有时候我们会偷一些建筑面积，这里是一个比较大的学问。
建筑限高，决定了我们整个项目能做多少层。 一般的高层小区的限高是100米，那我们能做到32层、33层的层数。限高的概念其实还包括航空限高、消防限高。这里我们一般都是指的是规划限高，强排阶段我们只要考虑规划限高基本就可以了。
绿地率就是整个小区绿地的面积除以整个小区用地面积的一个比率，一般来讲比例要求都是25-30%。 高层小区的话，绿地率基本上满足是没什么问题的，主要就是涉及到一些低密度产品的时候，绿地率可能会成为我们强排的一个限制因素。
商住比，主要是规范整个地块的商业的比例，控制不超过百分之多少。公建配套的指标包括有物业用房、垃圾房、活动室这些面积的要求，还有幼儿园、保障房配建的要求，这些都是我们在强排过程中需要考量的其他方面的因素。
一般来讲每个城市都有一本厚厚的城乡规划技术管理规定，影响到强排的话，主要是对建筑间距的一个要求。
首先是 日照间距，日照间距主要指前后两排或者是几排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日冬至、大寒日或者所需日照量而保持一定间隔的距离。 我国幅员辽阔，南北日照的要求差别很大。
接着是防火间距。 防火间距的要求可能主要还是来自于建筑设计防火规范，在建筑规范防火设计里面对各个建筑的要求有个比较详细的要求，高层与高层之间相距13米，高层与多层之间相距9米，多层与多层之间相距6米。
对于住宅建筑来讲，我们怎么区分高层与多层呢？超过27米的住宅建筑称作高层，低于27米的住宅建筑我们称它为多层。
卫生视距出现的比较少，强排的时候考虑的也比较少，主要是看下当地的具体要求， 有些地方对它的要求是建筑山墙对房间的距离大于18米，或者20米的距离。有些地方可能是建筑窗户与窗户要超过多少米，主要是防止视觉的对视，产生视觉的污染。
最后是城乡规划技术管理规定，规定建筑控制线和出入口设置会有些要求。 比如说建筑控制线要退道路红线、用地红线要退多少米。在控制线之内才能布置我们的建筑。
另外就是对我们的小区出入口要距道路交叉口、公交站、学校出入口要有相应的距离。在一些大的主干道上不能开小区的出入口，另外在消防上面我们连接的建筑物长度超过150米时，要设消防车道，这主要会对我们的一些沿街商铺会有一些影响。
首先依据营销的产品定位和产品配比。 营销根据项目周边的市场调研情况，了解周边竞品的产品类型，售卖均价及市场接受程度来对项目进行定位，定位成首置还是改善，具体到产品的话，是做联排、双拼、洋房还是高层，每一个产品类型的面积段是多少，具体配置的比例，这些都作为我们设计强排的市场输入条件。
设计部拿到营销部的市场调研报告后，就可以结合他们的报告以及公司内部标准的户型库进行产品的选择和产品的组合，最后选定一个标准户型之后，就可以开始我们的强排工作了。
一般来讲，强排过程中不会对户型进行创新或者是研发，一方面是时间上不允许，一方面是也没这个必要。
第五步就到了产品排布。 产品排布这里主要通过一些简单的示意图，来展示一下强排过程中一些思考的过程或推理的过程。
首先我们考虑一下容积率做足和建筑密集做足的情况。这种情况的研究可以让我们对整个项目的开发强度有个直观的认识。
建筑密度做足通常的手法是通过拉高拍低实现。 主要是把之前一两栋高层建筑的建筑面积用一些低密度产品区代替，然后低密度的产品可以将之前多余的用地区消化掉，达到建筑密度的最大化和做足。
一般的排布方式是将高层的建筑排布在北侧，其次把高层排布在西侧，最后把高层考虑放在东侧，这样做的原则就是将日照对整个用地的影响最小化，使用地的效率最大化。
第一个是洋房最大化的方向， 这个方向其实思路挺简单，就是用高层和洋房之间的一个高低配，实现整个地块的容积率、建筑密度最大化的利用。
第二个就是把一部分建筑面积继续挪到高层那边， 高层的面积继续增大，剩下洋房的面积减少之后，相应的洋房层高降低了，那洋房可能会有别墅的品质，这样的话是一个洋房别墅话的一个方案。
第三个是继续把高层的面积做大，剩下的面积我们用别墅的产品去消化掉， 这样就形成一个别墅最大化的方案。
这个项目三个不同方向强排的总货值相差并不是特别大，实际上经手的项目过程中，经常可以发现有些不同方向的强排总货值相差几亿都是有可能的， 对不同方向强排的研究可以对营销的产品定位和产品配比进行验证和调整，最后达到土地利用最合理、去化最可控、产品溢价最高、利润最大化的一个目的。
链家成立于2001年，以二手房交易、新房交易、租赁、装修服务等业务为主，其业务范围已经覆盖国内众多大小城市，在2019中国民营企业服务业100强排在第90位，也是重庆排名第一的房产中介公司。
成立于1997年，是重庆地区成立较早的房产中介企业，为用户提供二手房、别墅、洋房交易和租赁等服务，历经二十余春秋，在重庆人民心中拥有不错的品牌认知。
成立于1996年，也是一家在重庆地区拥有不错好评的房产中介公司，在2019中国房地产开发企业500强排第92位。
房产公司做强排的介绍就聊到这里吧，感谢你花时间阅读本站内容，更多关于地产公司强排是什么意思、房产公司做强排的信息别忘了在本站进行查找喔。
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